Ein Haus ohne Heiratsurkunde kaufen: Wovor Sie aufpassen müssen.
Du musst nicht verheiratet sein, um zusammen eine Wohnung zu erstehen. Allerdings sollten diejenigen, die ohne Heiratsurkunde einkaufen, beachten, dass sich einige der Vorschriften von denen für Ehepaare unterscheiden. Ob für die Ehe, das Zuhause oder das Kleinkind – dieser Trias entfällt für die Lebensentwürfe vieler Ehen. Ohne Heiratsurkunde erwerben Angehörige oder Partner zusammen eine Liegenschaft.
„Im Falle von leeren Pärchen trifft auf den Todesfall oder die Scheidung jedoch eine andere Rechtssituation zu als bei Ehepaaren“, mahnt Alexander Krolzik von der Konsumentenberatung in Hamburg. Deshalb sollten Nicht-Verheiratete beim Kauf eines Hauses wissen, was sie erwartet. Wichtigster Unterschied: Nach einer Ehe kommt das Familiengesetz zur Anwendung, das z.B. die Nachfolge im Falle des Todes eines Ehepartnersgelt.
„Dagegen wird ein nicht verheirateter Gesellschafter gesetzlich nur als Dritter betrachtet“, erläutert Krolzik. Im Falle einer Trennungsmaßnahme gibt es keine Vorschriften für die Vermögensteilung für Ledige, auch wenn sie zusammen erworben wurden. „Jeder Gesellschafter muss sich beim Kauf von Immobilien darüber im Klaren sein, dass er nur dann Rechte an der Liegenschaft hat, wenn er auch als Inhaber im Kataster registriert ist“, erläutert Julia Wagner von der Eigentümergemeinschaft Hauses & Grundschule Deutschland.
Zu wem soll die Liegenschaft in welchem Umfang gehöhren, wie wird sie finanziert? Was soll mit dem Eigentum im Falle einer eventuellen Scheidung oder des Todes eines Gesellschafters geschehen? Dabei können sich die Gesellschafter etwa zur Hälfte als Inhaber oder mit unterschiedlichem Umfang registrieren. „Dazu müssen die Ehepaare gleich zu Beginn wissen, ob sie wollen, dass die Liegenschaft am Ende zum selben Teil oder zu verschiedenen Proportionen gehört“, unterstreicht Krolzik.
Zu diesem Zweck kann dann die verbleibende Restfinanzierung geregelt werden. „Möglicherweise wird ein Gesellschafter zu Beginn mehr Kapital zur Verfügung stellen, der andere hingegen einen Großteil der Mittel übernehmen – am Ende werden beide die eine Seite besitzen. „â??Solche Regelungen bestimmen unverheiratete am besten in einem kriminell geprÃ?fte Partnerschaftsvertragâ??, schÃ?tzt Britta Beate schön, Rechtsexpertin des Verbrauchertores â? “ hier können alle Absprachen bis zum Einkauf gehalten werden, genau wie bei Regelungen, die bei Scheidung oder im Tod packen.
Das Memorandum ist weniger umfangreich und darauf begrenzt, wie die Gesellschafter den gemeinschaftlichen Eigentumserwerb regulieren und wie sie sich im Falle einer eventuellen Scheidung oder eines Todes einigen. Die Gesellschafter geben daher in den jeweiligen Leistungsverträgen bindend an, wer welches Eigenmittel oder eigene Arbeit beiträgt, wer ein Darlehen in welchem Umfang und für welchen Teil des Darlehens jeder Gesellschafter aufkommt.
„In den meisten Fällen verlangt die Nationalbank, dass beide Parteien den Darlehensvertrag unterzeichnen. Selbst nach einer Trennungsphase verlässt der ausziehende Gesellschafter in der Regelfall den Darlehensvertrag nicht. Im Extremfall muss er ohne geeignete Vereinbarung abreisen und die Liegenschaft trotzdem weiter mitfinanzieren. Es ist daher notwendig, ein Ende der Geschäftsbeziehung in den Arbeitsvertrag aufzunehmen.
Die Gesellschafter sollten sich in günstigen Momenten darauf einigen, wer im Hause oder in der Ferienwohnung wohnen darf und ob der andere Gesellschafter eine Entschädigungszahlung erhalten wird. „â??Nach einer Trennungsphase haben die ehemaligen Gesellschafter verschiedene Interessenâ??, wÃ?hrt Wagner. „In jedem Fall sollten die Gesellschafter eine Teilauktion vom Markt ausschließen. Außerdem rät Krolzik, im Vorfeld zu klären, wie im Falle einer Scheidung der Immobilienwert zu ermitteln ist und wie die Ehepaare das Kapital im Falle eines Verkaufs unter sich aufteilen möchten.
Sterbt ein Gesellschafter, tritt immer die Rechtsnachfolge in Kraft – ein Gesellschafter ohne Heiratsurkunde bleibt mit leeren Händen zurück. Im besten Falle wird der Vermögensanteil von den gemeinsam genutzten Kindern des Ehepaares, aber möglicherweise auch von den Kindern aus einer vorherigen Partnerschaft oder den Erziehungsberechtigten des anderen erbt. Wenn nichts reguliert ist, kann es daher vorkommen, dass die Angehörigen des Gesellschafters einen Teil des Wohnhauses übernehmen, der andere Gesellschafter aber nun die Darlehensraten allein zahlen muss.
„Zum Tode benötigen die Gesellschafter zwingend einen Willen, in dem jeder seinen Teil des Eigentums dem anderen vermacht“, unterstreicht Schön. So ist es auch möglich, dem Gesellschafter ein unbefristetes Aufenthaltsrecht oder ein Recht auf Vorenthaltung zu gewähren. „Wenn man die Nachkommen auszahlen muss, kann das eine große Last sein“, erklärt Krolzik. Nach dem Tode des geliebten Menschen bekommt ein Gesellschafter einen erbschaftssteuerfreien Geldbetrag, mit dem er die Erbschaften auszahlen oder das Darlehen zurückzahlen kann.