Bei Immobilienkrediten sparen“ wurde am 14.12.2016 von Robert Aschauer geschrieben. 15.06.2016. Wohnbaudarlehensvergleich Mai/Juni 2016. 15.06. Je besser die Bonität des Kunden, desto günstiger ist sie. In der Ausgabe 9/2016 kam die Stiftung Warentest zu dem Schluss, dass „Bausparen eine gute Alternative zu einem Bankkredit sein kann.
Bewaffnung gegen ansteigende Zinssätze
Positive Zeitpunkte für Immobilienkäufer: Die Zinssätze sind günstig. Doch bei der Suche nach der richtigen Finanzierungsmöglichkeit zahlt sich ein Gegenüberstellung aus. Keine Immobilienkredite ohne gute Vergleichbarkeit: Wenn Sie die Bedingungen der verschiedenen Provider überprüfen, können Sie viel Kosten einsparen. Im Auftrag der Fachzeitschrift „Finanztest“ (Ausgabe 1/2017) haben die Fachleute die Zinssätze für ein Kreditvolumen über 200.000 EUR miteinander vergleicht.
Der Unterschiedsbetrag zwischen der billigsten und der teuersten Hausbank betrug bei einer Dauer von 10 Jahren rund 13.300 EUR. Der Unterschiedsbetrag betrug bei einer Frist von 15 Jahren rund 27.000 EUR; bei einer Frist von 20 Jahren rund 29.000 EUR. In den Kreditmaklern und bei Kreditinstituten, die ausschliesslich oder zum Teil Kredite von anderen Instituten vergeben, haben die Testpersonen die tiefsten Zinssätze gefunden.
Über Online-Plattformen können sie auf die Geschäftsbedingungen zahlreicher Finanzinstitute zugreifen und so ein vorteilhaftes Übernahmeangebot für ihre Kundschaft finden. Allerdings ist es im traditionellen Bankenvertrieb oft nicht möglich, immer die besten Bedingungen für unterschiedliche Finanzierungsgeschäfte anzubieten, so „Finanztest“. Doch bei der Suche nach einem Immobilienkredit sollten sich die Kundinnen und -kundinnen nicht nur auf den Zins beschränken, empfehlen die Gutachter.
Immobilienfinanzierungen Baufinanzierungsarchive – Blatt 2 von 3
Wohin ist es sich lohnen, eine Liegenschaft zu erwerben? FÃ?r viele Deutschen sind die eigenen vier WÃ?nde & Liegenschaften als Alterssicherung eine feste Säule fÃ?r das Renteneintrittsalter; letztendlich erspart man sich im Renteneintritt die Mietkosten und hat damit mehr von der Pension. Aber es ist nicht immer eine Selbstverständlichkeit, dass ein Einkauf auf Dauer wirklich billiger ist als die Mietunterkunft.
Inwieweit sich ein Liegenschaftserwerb rechnet, kann unter anderem durch das VerhÃ?ltnis von Jahresnettokaltmiete zum Anschaffungspreis bestimmt werden. Andererseits ist ein billiger Kauf im Ostteil, aber auch in Bremen, Essen, Hannover oder Dortmund möglich. Dabei sind jedoch nicht nur der Anschaffungspreis und die jeweilige Marktregion zu berücksichtigen, sondern auch die bei Immobilienfinanzierungen erforderliche Finanzierungsart, wie z.B. die Laufzeit des Festzinses oder mögliche Zinsabsicherungsprodukte außerhalb des Festzinses.
Wenn man der Meinung ist, dass hinsichtlich der zukünftigen Performance der zu erwerbenden Liegenschaft noch Verbesserungspotential besteht, kann es sich durchaus auszahlen, die Mehrkosten einer verlängerten Festschreibungszeit und die damit verbundene Absicherung bei nicht ungewöhnlichen zukünftigen Zinsanstiegen zu akzeptieren, um leiser Schlafen zu können. Beim Finanzieren der eigenen Liegenschaft können Bauherrn und Erwerber bei guten Bedingungen mehrere tausend EUR einsparen.
Im Regelfall ist es nicht der lokale Bankenberater, der Ihnen sagt, wie Einkäufer und Bauträger ihre individuellen Niedrigzinsen vorfinden. Unabhängig davon sind es Beratungsfirmen. Darin erhalten Sie Hinweise, wie Sie als Bauherr und Erwerber die besten Bedingungen für Ihre Immobilienkredite verhandeln können. Laut Statistischem Bundesamt wohnen rund 44 Prozentpunkte der dt. Privathaushalte in Wohnimmobilien, die überwiegend bonitätsfinanziert sind.
Aufgrund der in der Regel sehr hohen Kreditbeträge sollten die Konsumenten die Zinssätze und Bedingungen eingehend auswerten. In jedem Falle schafft ein Treffen mit dem Baufinanzierungsvermittler Sicherheit über den jeweils erzielbaren Zinssatz. Darüber hinaus ist es für den Erwerber von Bedeutung, sich unentgeltlich und unkompliziert darüber zu informieren, was beim Kauf einer Immobilie zu berücksichtigen ist. Mittlerweile spielt auch der Förderkredit, z.B. für Energiesparmaßnahmen oder Renovierungen, wie die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau KFW ) oder verschiedene andere Förderkrediten, eine große Bedeutung.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Bank außerhalb der Finanzierungsmöglichkeit stehen muss. Welche Zinskäufer am Ende bekommen, ist von einer Vielzahl von Einflussfaktoren abhängig. Wichtig sind vor allem Ertrag, Anlagevermögen, beruflicher Zustand und Wertermittlung der Liegenschaft. Nur wenn die Liegenschaft entdeckt und die personenbezogenen Dokumente vorgelegt wurden, können Kreditinstitute verlässliche Offerten abgeben.
Darf ich mir bei steigenden Zinssätzen eine Folgefinanzierung ersparen? Danach wurden auch die Finanzierbarkeit der betrachteten Portfolios, die Erstellung der Ranglisten und die Pünktlichkeit der Angaben nicht in transparenter Weise dargestellt. „Ansonsten betrügen sie die Konsumenten, die aufgrund der Darstellung des Internets davon ausgegangen sind, dass ihnen das billigste Angebot präsentiert wird.
Zu diesen Merkmalen gehört ein Finanzierungsverbot durch Kommissionen oder andere geheime gegengeschäften. Der Kauf der eigenen vier Wänden ist immer noch mehr als billig. Welches Immobilienkreditgeschäft passt zu wem? Zahlreiche Kreditinstitute und Immobilienkreditgeber raten derzeit zu einer Rückzahlung von mind. 3 vH. Mit einer Rente von fünf bis sechs Prozentpunkten (z.B. zwei Prozentpunkte Zins, drei Prozentpunkte Tilgung) sollte ein Kredit in weniger als 30 Jahren zurÃ?
Die Rückzahlungsmöglichkeiten sind ähnlich variabel wie die Laufzeiten. Personen mit geringem finanziellem Handlungsspielraum sollten eine geringe Rückzahlung mit einer langfristigen Festzinsperiode verbinden. Mit einem Zinssatz von zwei Prozentpunkten würde ein Kredit mit nur einem Prozentpunkt Anfangstilgung erst nach 55 Jahren vollständig zurückgezahlt werden.
Für die Tiefzinsphase sind spezielle Konzepte in der Immobilienkreditfinanzierung erforderlich. Erstens sollten Kaufinteressenten immer so lange wie möglich Interesse haben. Wenn darüber hinaus gleichzeitig ein oft gar vom Staat subventionierter Baumarktvertrag gerettet wird, kann die Hochsicherheitsphase für mindestens einen Teil des verbleibenden Kredits noch kostengünstig ausgeweitet werden. Die niedrigen Zinssätze und die „weglaufenden“ Grundstückspreise führen jedoch dazu, dass einige Kundinnen und -kundinnen eine Liegenschaft mit wenig oder keinem Eigenmittel erwerben wollen.
Traditionell wird für das Eigenkapital „mindestens 20 Prozent“ empfohlen. Die Kreditinstitute belohnen das niedrigere Risikopotenzial mit vorteilhaften Zinssätzen. Die Eigenkapitalquote ist umso niedriger, je größer die Eigenkapitalquote ist, je niedriger die Zins- und Zinseszinslast und je niedriger das Zinsrisiko ist. Natürlich hängt die Beantwortung dieser Frage unter anderem davon ab, wie hoch die entsprechenden Zinssätze für eine erforderliche Baufinanzierung sind.
Neben der Liegenschaft selbst sind weitere Einflussfaktoren wie Ertrag & Aufwand, Eigenkapitalhöhe, Zinsbindung, Tilgungsbetrag, Förderkredit etc. ausschlaggebend für die Beurteilung, ob die Liegenschaft zum Haushalt paßt und vice versa. Immobiliendarlehen sind derzeit geschichtlich gesehen billig – das macht die eigene Liegenschaft für viele Deutsche erstrebenswert.
Noch nie zuvor konnten die Bundesbürger so billig ein eigenes Haus kaufen wie heute: Die Zinssätze für Immobilienkredite bleiben auf einem historischen Tiefstand. Laut FMH-Finanzberatung beträgt der durchschnittliche Zinssatz für 10-jährige Hypothekarkredite aktuell 1,34 Prozentpunkte pro Jahr (FMH-Index per 90. September 2017). Ursächlich für die nach wie vor sehr günstigen Baukosten ist die anhaltend niedrige Zinspolitik der EZB.
Der Präsident der EZB, Mario Draghi, teilte mit, dass er den Leitzinssatz zunächst bei Null lassen werde. Laut den Erkenntnissen des Bauzinstrend-Barometers erwartet die Mehrzahl der untersuchten Fachleute, dass sich die Zinssätze in den nächsten Wochen seitwärts bewegen werden. Allerdings müssen sich die Käufer von Immobilien laut unabhängiger Quelle auf etwas höher angesetzte Zinssätze ausrichten. Für alle, die ein Immobilienkredit aufnehmen oder eine Folgefinanzierung brauchen, ist es daher wichtig, die aktuell niedrigen Zinssätze so lange wie möglich zu erhalten.
Frühes Nachdenken über Folgefinanzierungen (Forward Loans) Eines ist sicher: Früher oder später wird der Tag für Bestandsbesitzer und Immobilienkreditgeber kommen, wenn die Festzinsperiode für ein bestehendes Darlehen abläuft. Es gibt zwei Optionen für den Kreditnehmer, die derzeit tiefen Zinssätze für den Zeitraum bis zum Ende der Festschreibungszeit der vorhandenen Immobilienfinanzierungen zu sichern.
Wenn Sie im Rahmen der Finanzierungen wieder mehr Finanzierungsspielraum haben, können Sie auch einen Bausparvertrag abschließen und bis zur Hoehe der Restverschuldung sparen. Am Ende der Festschreibungszeit sollten mindestens 25 Prozentpunkte der Zielvertragssumme erzielt sein. Wie bekannt, läuft das Geschäft nicht immer nach Plan: Ein abrupter Arbeitsplatzwechsel oder gar der Wegfall eines Arbeitsplatzes kann natürlich nicht mit dem Kauf von Immobilien koordiniert werden.
Aber ein bewusstes Wechseln des Arbeitsplatzes und ein Ortswechsel sollten vor den Grundstücksplänen vollzogen sein. Schließlich werden bei der Beurteilung, ob ein Darlehen an zukünftige Gebäudeeigentümer vergeben wird, nur die dauerhaften Einnahmen angerechnet, die nachweislich über einen längeren Zeitraum erzielt wurden. Im Falle einer tragfähigen Finanzausstattung sollten zumindest 25 v. H. der gesamten Kosten aus eigenen Mitteln gedeckt werden.
Mit jedem geliehenen EUR wird die Finanzierbarkeit teurer. Seitdem die neuen Vorschriften in Kraft getreten sind, dürfen sich die Kreditinstitute nicht mehr wesentlich auf die Wertsteigerung der Liegenschaft verlassen. Bei der Anschaffung von Immobilien sind auch die Betriebskosten zu berücksichtigen. Notariats- und Maklerkosten oder Grunderwerbssteuer können sich auf bis zu 15 Prozentpunkte des Verkaufspreises belaufen.
Eine ausreichende Einnahmequelle ist vorhanden, wenn die Monatsraten für Zinsen und Tilgungen etwa ein Viertel des Einkommens nicht übersteigen und das Darlehen bis zur Pensionierung noch zurückgezahlt werden kann. Wenn Sie dagegen bis dahin Ihre Mittel nicht zurückzahlen können, müssen Sie beweisen, dass Sie Ihre Zinsen und die Rückzahlung Ihres Kapitals fortsetzen können.
Auch für den Bauherrn geht der Alltag weiter. Wer in der Vergangenheit eine Liegenschaft bauen will oder den Kauf einer Liegenschaft plant, wird bei der Suche nach einer Finanzierung von Immobilien in den nächsten Jahren vor größere Schwierigkeiten gestellt: Zum Schutz des dt. Immobilienmarktes vor Übertemperatur und Blubberbildung flirtet die Regierung mit der Vorstellung einer Kreditbremse für Wohnungsbauer oder Immobilienkäufer.
Kaum erkennt die Behörde eine Blase, können die Kreditkonditionen gestrafft und die Kreditinstitute an die Enge getrieben werden – zum Beispiel durch die Festlegung des maximalen Kreditbetrages in Bezug auf die Liegenschaft, die Höchstlaufzeit oder die erlaubte Gesamtschuld des Darlehensnehmers im Vergleich zu seinem Einkünfte. Wir haben fünf nützliche Hinweise für Bauherrn und diejenigen, die so schnell wie möglich Bauherr werden wollen, aufbereitet.
Noch wichtiger ist es, beim Bau das eigene Budgets richtig zu berechnen als beim Kauf. Für die Bestimmung des notwendigen Kredits sollten Sie einen Zwischenspeicher von etwa zehn Prozentpunkten der Errichtungskosten für Eventualverbindlichkeiten vorsehen. Auch wenn diese Kündigung nicht möglich ist, kann das nicht benötigte Kapital oft als Sonderrückzahlung in die Finanzierungen eingebracht werden.
Über die beliebten Fachportale wie Immobilienscout, Immonet und Einwanderung sowie über die speziellen Onlineportale für Bauvorhaben wie Baukompass oder Bauuplatz können Neubauten und Liegenschaften einfach recherchiert werden. Kommunen bieten oft recht preiswert neue bebaute Objekte an. Daher sollten Sie nach Krediten von Kreditinstituten suchen, die über einen längeren Zeitraum keine Zusagezinsen berechnen.
Dabei handelt es sich um Zinszahlungen, die für ungenutzte Teile des Darlehens zu leisten sind. Für Gebäudeeigentümer vergibt die KfW vorteilhafte Darlehen wie das Eigenheimprogramm und das energieeffiziente Gebäudeprogramm, teilweise mit sehr vorteilhaften Darlehen. Je nach den ausgewählten Kennzahlen, wie z.B. dem PLZ-Gebiet oder dem Kaufpreisanteil der Finanzierungen, kann der jeweilige Zinssatz jedoch unterschiedlich sein.
Die Zinsprüfung ist auch eine geeignete Ausrichtung auf den jeweiligen Zinssatz. Aufgrund der Gefahren des Klimawandels gewinnen Energiefragen beim Aufbau, Erwerb oder der Renovierung von Immobilien zunehmend an Bedeutung. Wenn Sie also an einer energieeffizienten Renovierung Ihrer Liegenschaft Interesse haben, können Sie durch eine clevere Programmwahl und eine preiswerte Hausbank die anfallenden Gebühren deutlich reduzieren.
Ungeachtet steigender Immobilienpreise – eine Baupreisblase bedroht die Bundesbürger laut einer neuen BVR-Studie nicht. Einziger Anlass zur Besorgnis ist die Lage in drei in Deutschland. Die Immobilienmärkte in Deutschland boomen – in wirtschaftlich niedrigen Phasen sehen viele Deutsche die Investition in Häuser und Höfe als alleinige lohnende Anlagestrategie.
Aufgrund des großen Anlagevolumens erkennen bereits die ersten Fachleute Zeichen einer drohenden Immobilienblase: dank günstiger Finanzierungsbedingungen und fehlender Investitionsalternativen. „â??Das Wagnis von PreisÃ?berschreitungen auf dem dt. Markt fÃ?r ImmobilienmÃ??rkte ist auf bundesstaatlicher Ebene nach wie vor kontrollierbar. „Zu diesem Ergebnis kommt der BVR in einer neuen Untersuchung.“ Das hat der BVR festgestellt.
Nach Angaben des BVR haben sich die Grundstückspreise sowohl in den Städten als auch auf dem Land weitgehend im Rahmen von Mietpreisen und Einnahmen bewegt. Im Jahr 2015 stiegen die Preise für selbst genutztes Wohnen in allen Landkreisen und Städten um 3,3 vH. „Inzwischen haben sich die Grundstückspreise in Berlin, Hamburg und München stark vom Einkünften der Bewohner entkoppelt.
Die Untersuchung kommt jedoch zu dem Schluss, dass trotz der dynamischen Entwicklung in den Metropolen das Potenzial einer typischen Preisblase für Immobilien weiterhin überschaubar ist.