Zinsen Immobilienkauf Aktuell

sich als Immobilienbesitzer gegen steigende Zinsen zu schützen. Der gute Konjunkturausblick und die Geldpolitik sorgen dafür, dass die Bauzinsen bereits langsam zu steigen beginnen, insbesondere bei langfristigen Immobilienfinanzierungen mit sehr niedrigen Zinsen.

Effekte aus der Phase des niedrigen Zinsniveaus auf die Immobilie

Von zentraler Relevanz für die dt. Wirtschaft ist die Immobilienbranche, in der ca. 18% der Brutto-Wertschöpfung auf immobilienbezogene Wirtschaftstätigkeiten entfällt. Auch in Deutschland ist die Immobilie das wichtigste Immobilieninvestment. Gegenwärtig dürfen jedoch die sehr günstigen Randbedingungen nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Vorteile von Immobilieninvestitionen und möglicherweise auch Desinvestitionen immer eine detaillierte Analyse im jeweiligen Fall erfordern.

Unter Berücksichtigung der Abschreibung beläuft sich das Gesamtnettovermögen in Deutschland in Grundstücken auf ca. 8 Bill. , von denen 60% in Wohngebäude und 40% in Nichtwohngebäude investiert sind. Damit wird sich das in der Immobilie gebundene Gesamtvermögen im Jahr 2015 mehr als verdreifachen. Ein weiteres wichtiges Merkmal der Immobilienmärkte ist ihre enge Verbindung zu den anderen MÃ??rkten einer Wirtschaft.

Aufgrund dieser Bedeutsamkeit der Immobilienwirtschaft ist es sinnvoll, zunächst einen Überblick über die Entwicklungen einiger ausgesuchter Kennziffern in der Tiefzinsphase zu geben, die am Beispiel des Bereichs „Wohnimmobilien in der Privatwirtschaft“ aufzeigen. Der starke Anstieg der Grundstückspreise seit 2010 ist von grundlegender Relevanz für Kauf- und Anlageentscheidungen sowohl im unternehmerischen als auch im privatwirtschaftlichen Umfeld, insbesondere die Wohnimmobilienpreise in den Metropolen zeichnen sich aus.

Die anhaltende Angebotsknappheit, vor allem in den Ballungsräumen, stößt auf eine nachhaltig starke Auslastung. Darüber hinaus erscheint die Immobilie im anhaltenden Niedrigzinsbereich nach wie vor als interessante Anlagealternative. Niedrigere Zinssätze wirken sich auf die Finanzanlagen aus und fördern eine Verlagerung in Richtung Sachanlagevermögen. Anmerkung: Es ist zu berücksichtigen, dass neben den tiefen Zinsen vor allem die Beschäftigungssituation und das Wachstum der Bevölkerung gegenwärtig ein sehr günstiges Umfeld darstellen und dass in den kommenden Jahren Markenkorrekturen bei einem oder mehreren dieser Einflussfaktoren zu erwarten sind.

Vor dem Hintergrund der stark gestiegenen Grundstückspreise auf dem dt. Wohnungsmarkt erhebt sich die Fragestellung, ob es bereits Anzeichen einer Überschätzung oder Blasebildung gibt. Allerdings gilt der dt. Wohnungsmarkt im internationalem Maßstab zurzeit als recht vornehm. Vielmehr zieht die gute Marktsituation seit Jahren in großem Umfang auch internationale Anleger an, was den Anstieg der Preise, vor allem bei Gewerbeimmobilien, weiter verstärkt hat.

In Deutschland sind die Mietpreise seit 2010 deutlich gestiegen, vor allem aufgrund der gestiegenen Wohnraumnachfrage in den Ballungsräumen. Indirekt führt dieser Effekt auch zu einem Anstieg der Mietpreise für Gewerbeimmobilien. Hinzu kommt, dass der Gesamtmarkt aufgrund der längeren Investitions- und Planungszeiten nur mit zeitlicher Verzögerung auf die gestiegene Bedarfssituation reagiert.

Die nach wie vor niedrigen Zinsen wirken sich auf den Grundstücksmarkt unterschiedlich aus. Darüber hinaus ist das Immobilienfinanzierungsvolumen seit 2009 stetig gestiegen. Ausschlaggebend dafür ist, dass die Kunden die aktuell guten Kreditbedingungen beibehalten und das Zinsrisiko an die Kreditinstitute weitergeben wollen. Im Sinn einer optimalen Hebelwirkung favorisiert das Zinssatzniveau einen hohen Anteil der Fremdfinanzierung in einer Anlage.

Auch im Neubausektor sorgt die generell starke Investmentnachfrage im Immobilienbereich aufgrund der Ressourcenknappheit der Baufirmen für einen stetigen Anstieg der Baupreise. Aufgrund der Tatsache, dass Immobilienanlagen in der Regel langfristig angelegt sind, müssen bei der Finanzierungsentscheidung zur Identifizierung und Steuerung von Risken in erster Linie fundierte Vorhersagen über die weitere Marktentwicklung und die Zinsentwicklung gemacht werden.

Je nach Objektart und Lebensdauer der Liegenschaft spricht der Anstieg der Mietpreise, das aktuell historische Zinsniveau und die damit verbundenen niedrigen Finanzaufwendungen für den Kauf einer Liegenschaft. Neben den Finanzierungsaspekten sollten in der unternehmerischen Praxis jedoch neben den Finanzierungsaspekten die wesentlichen Entscheidungs- kriterien für Immobilieninvestitionen und natürlich das Kaufpreisniveau die entsprechenden Vermietungs- oder Miet-/Leasingkriterien sowie die erreichbaren Standortbevorteile sein:

Kaufpreisniveau: Das tiefe Zinssatzniveau sollte jedoch nie der einzige Grund für den Kauf sein. Durch den starken Anstieg der Grundstückspreise ist eine präzise Kaufpreisentwicklung vor dem Kaufentscheid von Bedeutung, sobald eine geeignete Liegenschaft ermittelt wurde. Für die beabsichtigte Vermietung ist es notwendig, in regelmäßigen Abständen zu prüfen, ob der Betonkauf- oder der Baukostenpreis der Liegenschaft ein wirtschaftliches Gesamtkonzept mitbringt.

Das Mieten oder Pachten von Immobilien für die eigene Nutzung kann nicht nur wegen der größeren Anpassungsfähigkeit, sondern auch wegen der Abhängigkeiten von der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzung von Vorteil sein. Zusätzlich zur Eigenkapitalbindung wird das Verlustrisiko nach dem Erwerb der Liegenschaft in einer Hochpreisphase auch bei temporärem Nutzungsverhalten umgangen.

Aufgrund der Unabhängigkeit von der Zins- und Wechselkursentwicklung und aufgrund weltweit differierender Miet- und Kaufpreisgestaltung kann je nach Unternehmensgröße und -orientierung auch der Kauf oder die Benützung von Grundstücken in Fremdwährungen oder außerhalb des Euro-Raums berücksichtigt werden. Sofern die allgemeinen Bedingungen, wie z.B. die Zinsen, gleichbleibend sind, lassen sich aus der Vergangenheit Aussagen über die zukünftige Geschäftsentwicklung ableiten.

Anmerkung: Dies ist jedoch bei der aktuellen Geldpolitik der EZB nicht der Fall und niemand weiss, wie lange die Zinsen weiterhin synthetisch tief oder negativ sein werden oder wann und wie eine Zinssatzwende stattfinden wird. Abhängig von der angestrebten Halteperiode der Objekte können neue Finanzierungen mit einer dementsprechend langen Festschreibungszeit geschlossen werden, um das Risiko künftiger Zinssteigerungen zu mindern und die Planbarkeit zu erhöhen. In diesem Zusammenhang werden die folgenden Maßnahmen ergriffen.

Durch die aktuell höheren Grundstückspreise bietet sich die Möglichkeit, bestehende Objekte zu verkaufen und Erträge zu erzielen. Oder es können Sale and Leaseback-Konstruktionen eingesetzt werden, wenn Liquidität benötigt wird und Liegenschaften weiterhin von der Bank selbst verwendet werden sollen. Renditestarke Anlagealternativen sind heute in der Regel mit einem höheren Gefährdungsprofil behaftet, so dass deutliche Vorteilsbetrachtungen vonnöten sind. Bei der Wertermittlung werden die jeweiligen Bedingungen für die Nutzung der Liegenschaft berücksichtigt.

Gerade in diesen FÃ?llen können in der Folgezeit auÃ?erplanmÃ?Ã?ige Wertberichtigungen vonnÃ??chstgÃ? nglich sein, wenn die aktuellen Mietpreise und Einkaufspreise wieder dauerhaft nachgeben. Die Gefahr einer Überschätzung im Jahresabschluß besteht auch dann, wenn Objekte bereits zu hohen Kosten erworben wurden. Die ertragsorientierten Methoden des Handelsrechts zur Ermittlung von Grund und Boden und Gebäuden sowie die dafür geltenden international anerkannten Rechnungslegungsstandards (insbesondere die Marktbewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach IAS 40 i.) unterliegen den gleichen Anforderungen.

Anmerkung: Wenn die Zinsen jedoch wieder deutlich steigen, fallen die Zeit- oder Gegenwartswerte und es besteht das Risiko von Wertverlusten. Sofern durch die Erhöhung des Immobilienbesitzes an Immobilien bilanzielle Aufstockungsreserven entstanden sind, kann ein Verkauf in Betracht gezogen werden, um die aufgelösten Auflösungen und deren Ausweis in der Gewinn- und Verlustrechnung vorzunehmen.

Das gilt vor allem für Altbauten, die vor der Finanzmarktkrise angeschafft wurden und bei denen bereits in größerem Maße planmäßig abgeschrieben wurde. Andererseits wird das Potenzial für stille Reserven bei kurzfristigen Immobilienerwerben voraussichtlich niedriger sein. In der aktuellen Tiefzinsphase hat dies einen erheblichen Einfluss auf den deutschsprachigen Makler. Die Immobilienfinanzierung wird zu einem historischen Tiefstzinssatz offeriert, während die Kauf- und Mietkosten stark gestiegen sind.

Diese Rahmenbedingungen haben einen massiven Einfluss auf anstehende oder bereits getätigte Investitions- und Finanzierungsentscheidungen im Bereich der Immobilie im Konzern. Gerade bei Anlageentscheidungen sind zur Begrenzung von Projektrisiken fundierte Aussagen über die mittel- und langfristige Marktentwicklung des Immobilienmarktes und das Zinsniveau erforderlich. Die niedrigen Zinsen einer Außenfinanzierung sollten nie das einzige Motiv für eine Investitionsentscheidung sein.

Von besonderer Relevanz ist das Zinsänderungsniveau auch für die renditeorientierte Jahresbilanz der Liegenschaften, da es einen direkten Einfluss auf den Verkehrswert der Liegenschaft hat.