Genau das bekommen Sie, wenn Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen. Der Senior berät ältere Menschen. Wie soll es mit meinem Haus und meiner Hypothek weitergehen? Es handelt sich um ein Finanzprodukt und nicht um eine Hypothek im eigentlichen Sinne.
Reverse Hypothek und Leibrente: Möglichkeit für Senioren?
Kleinrente, Großes Haus: Um ihr Gehalt zu erhöhen, haben Ältere die Chance, sich aus ihrem Hause zurückzuziehen und dennoch in den bekannten vier Mauern zu leben. Dies kann entweder mit einer Reverse-Hypothek oder einer Lebensrente erfolgen. Oft ist es zu wenig, um ein großes Gebäude zu errichten. Dann ist die Liquiditätssituation angespannt, obwohl das Gebäude schon lange bezahlt ist.
Für viele Pensionäre ist der Verkauf einer eigenen Liegenschaft jedoch keine Selbstverständlichkeit. Es gibt dann eine Möglichkeit: die Liegenschaft zu verkauf. Dies kann entweder mit einer Lebensrente geschehen, bei der die Liegenschaft den Besitzer wechselt, aber dennoch ohne Einschränkung verwendet werden kann, oder mit einer Reverse-Hypothek, bei der der Pensionär Verbindlichkeiten hat, die er zu seinen Gunsten nicht zurückzuzahlen braucht.
Jeder, der sein Eigentum aufgibt, hat einige Vorteile: Er erhöht seine Pension und kann weiterhin in seinem Hause unterbringen. Für den Erhalt einer regelmäßigen Zusatzpension mit eigenem Vermögen gibt es prinzipiell zwei Arten – die Reverse-Hypothek und die Lebensrente: Eine Form der Immobilienrente ist die Reverse-Hypothek, die zunächst in den USA entstanden ist und dort als Reverse-Hypothek bezeichnet wird.
Mittlerweile gibt es aber auch Lieferanten in Deutschland. Grundsätzlich ist die Reverse-Hypothek ein Darlehensvertrag: Der Immobilienbesitzer stellt dem Darlehensgeber sein Eigentum als Kaution zur Verfügung und bekommt entweder eine einmalige Zahlung oder regelmässige Monatszahlungen – oder eine Kombination aus beiden. Die Besitzerin oder der Besitzer ist gleich geblieben und kann weiterhin in ihrem oder seinem Zuhause wohnen.
Allerdings steigen seine Verbindlichkeiten von Jahr zu Jahr, da weder Zinsen noch Tilgungen erfolgen – daher der Begriff Reverse Hypothek. Wenn der Eigentümer z. B. verstorben ist oder in ein Pflege- oder Seniorenheim umzieht, haben seine Nachkommen – oder er – die Möglichkeit, zu entscheiden, ob das Kreditvolumen getilgt wird oder ob die Liegenschaft von dem umgekehrten Kreditgeber genutzt wird.
Es gibt noch eine weitere Möglichkeit: Weil der Empfänger der Immobilienrenten das Haus nach wie vor besitzt, kann er es auch veräußern und muss dann einen Teil des Ertrages zur Tilgung der Schuld aus seiner Rückhypothek einsetzen. Die Problematik bei diesem Modell ist, dass die vom Darlehensgeber an den Besitzer geleisteten Zahlungen nicht überhöht sein können.
Weil die Höhe aller Leistungen klar unter dem eigentlichen Immobilienwert liegen muss, da dies als Sicherung gilt, und das auch, wenn der Besitzer sehr jung wird. Beispiel: Eine Liegenschaft hat einen Gesamtwert von 400.000 EUR, der Besitzer beschließt im Alter von 65 Jahren eine Reverse-Hypothek abzuschließen und verstirbt im Alter von 95 Jahren.
Unter der Annahme, dass er eine Monatszahlung von 500 EUR erhalten würde, würde der Verschuldungsberg des Bauherrn im Lauf der Jahre auf 180.000 EUR plus Zins wachsen – bei drei Prozentpunkten wären das etwas mehr als 110.000 EUR, bei fünf Prozentpunkten zusätzliche 240.000 EUR und damit mehr als das Eigenheim später sein kann.
In Deutschland ist die Immobilienrente die klassische Form der Lebensrente und wird hier im BGB ( 759ff) reguliert. In diesem Fall gibt es eine Veränderung der Eigentumssituation, so dass die Lebensrente kein Kredit wie die umgekehrte Hypothek ist, sondern die Berücksichtigung des Eigentümerwechsels des Hauses. Darüber hinaus kann festgelegt werden, dass der Empfänger einer Lebensrente einen Teil des Betrages als einmalige Zahlung und in der Folge eine dementsprechend niedrigere Lebensrente erhalten soll.
Um den Begünstigten der Lebensrente zu schützen, ist es ratsam, diese in Gestalt einer realen Belastung im Kataster zu errichten. Darüber hinaus kann vereinbaren werden, dass die Lebensrente wertgesichert ist, d.h. dass sie regelmässig mit der Teuerung ansteigt. Eine Reverse-Hypothek und eine Lebensrente sind nicht umstritten. So haben in der vergangenen Zeit auch zweifelhafte Dienstleister auf dem heimischen Strommarkt herumgetollt, die mehr an schnellem Profit als an Fair Business interessiert waren.
Die Restlaufzeit der Leibrenne ist sowohl für den Leibrentenempfänger als auch für den Leistungserbringer mit erheblichen Gefahren verbunden: Fällt der Leibrenneurant nach kürzester Zeit, war das Unternehmen für den Leistungserbringer von Vorteil, weil er für wenig Bargeld auf die Liegenschaft kam, der Leibrenneurant ist sehr langlebig, die Leibrenne ist für den Leistungserbringer eine kostspielige Sache.
Was ist die Bewertung der Liegenschaft? Weil die Liegenschaft die einzige Sicherung ist, die die Betreiber von Lebensrenten haben und eine andere Nutzung während der Laufzeit der Lebensrente nicht möglich ist, wird oft ein klarer Sicherheitsrabatt gewährt. Dies hat einen direkten Einfluss auf die Summe der Lebensrente. Und wenn der Provider nicht mehr bezahlen kann?
Im Falle, dass der Versorger in Konkurs geht und die Immobilienrenten nicht mehr gezahlt werden können, sollte eine Rückstellung gebildet werden: Im Falle einer Eigentumsübertragung mit einer Lebensrente wird eine reale Belastung in das Kataster eingetragen. Für den Erwerb einer Lebensrente wird eine Grundschuld erhoben. Im Falle eines Zahlungsverzugs kann der Leibrentenempfänger dann unter bestimmten Voraussetzungen einen Zwangsverkauf der Liegenschaft durchführen. Geeignete Vorkehrungen sollten auch für die Reverse-Hypothek treffen – hier wird z.B. die Hinzuziehung eines Anwalts empfohlen.
Und wenn der Rentenempfänger in das Altersheim einzieht? Der Notarvertrag sollte auch Bestimmungen darüber enthalten, was geschieht, wenn der Lebensrentner die Liegenschaft zu seinen Gunsten nicht mehr benutzen kann, z.B. weil er in ein Altersheim einzieht. Der Betrag der eventuellen Liegenschaftsrente richtet sich im Wesentlichen nach dem Lebensalter und dem Vermögenswert sowie dem Umfang des Aufenthaltsrechts.
Eine weitere wichtige Aufgabe ist die Entscheidung, ob es nur ein oder zwei Besitzer gibt, die ihre Liegenschaft verkaufen. Im letztgenannten Falle wird die Lebensrente weiter ausgezahlt, wenn einer der Besitzer ausfällt. Eine Lebensrente ist weitgehend an die statistische Restnutzungsdauer gebunden. Diejenigen, die im Rentenalter von 65 Jahren in den Ruhestand gehen, erhalten eine niedrigere Rente als diejenigen, die dies im Rentenalter von 75 Jahren tun.
Sie hängt auch vom Umfang des Aufenthaltsrechts ab. Grundsätzlich wird der monatliche Anspruch des Leibrenten auf den Mietbetrag von dem Mietbetrag der Liegenschaft in Abzug gebracht. Unter der Annahme, dass die dem Leibrenten geschuldete Monatssumme 1 500 EUR und der Gesamtwert des Aufenthaltsrechts 1 000 EUR betragen würde, verbleibt eine Lebensrente von 500 EUR pro Monat.
Weil ein großes Wohnhaus in der Grössenordnung mehr verdient als eine kleine Seniorensiedlung, verbleibt ein aufwendiger Betrag, der für den Lebensstandard genutzt werden kann. Senioren, die sich Sorgen um die Immobilientrente machen, sollten zudem beachten, dass sie die Entscheidungsfindung über die Lebensrente und die Rückhypothek nicht mehr nur durch eine vollständige Rückzahlung des Kredits aufheben können – und dies ist in der Realität in der Regelfall nur möglich, wenn die Liegenschaft verkauft oder ein Lotteriegewinn erzielt wird, denn der Grundpfeiler für die Immobilientrente war die zu spärliche Pension.