Die kürzere Zeit bis zum nächsten Kredit, desto niedriger ist die zu zahlende Zinsprämie für das Terminkreditgeschäft und desto niedriger ist der für Ihre Anschlussfinanzierung berechnete Zinssatz. Bei einem Terminkredit können Sie den heutigen Zinssatz für eine in der Zukunft fällige Umschuldung sichern. Durch ein Terminkredit können Sie sich bereits heute die aktuell günstigen Zinssätze für morgen sichern. Günstige Zinssätze durch ein Terminkredit sind für Immobilienfinanzierer am nützlichsten, um die Rückzahlung zu beschleunigen. Konnten sie sich die monatliche Rate für ihr erstes zinsgebundenes Darlehen bequem leisten, sollte dies auch für das Folgekreditgeschäft gelten.
Berechnen von Verpflichtungszinsen (inkl. Kalkulation) als Beispiel)
Steht zwischen Vertragsschluss und Aufnahme eines Immobilienkredits ein bestimmter Zeitabschnitt zur Verfügung, ist die kreditgebende Stelle berechtigt, Zinsen auf das Darlehen zu berechnen. Welche genauen Zusagezinsen gibt es? Diesen Sachverhalt hat der Entleiher durch die Zusagezinsen auszugleichen. Diese muss der Schuldner erstatten. Dazu werden die Zusagezinsen verwendet. Das Niveau der Zusagezinsen ist von Haus zu Haus sehr unterschiedlich.
Im Allgemeinen ist es auch schwierig, einen Trend zu erkennen. Der durchschnittliche Zusagezinssatz beträgt 3% pro Jahr. Zahlreiche Kreditinstitute entscheiden sich ganz bewußt für sehr hohe Zinssätze (und weit über dem, was sie auf dem Investmentmarkt für das Darlehen verdienen könnten), um die Schuldner zu veranlassen, das Darlehen so rasch wie möglich aufzunehmen.
Die Verpflichtungszinsen werden in der Regelfall nicht unmittelbar wirksam. Nahezu alle Kreditinstitute bieten ihre Immobiliendarlehen zinslos für mindestens zwei Jahre an. Viele Kreditinstitute haben für die ersten sechs Monaten gar zinslose Vereinbarungen getroffen. Viele Finanzinstitute zahlen in den ersten zwölf Monaten keine korrespondierenden Zuzahlungen. Im (!) Fall von (seltenen) einzelnen Fällen kann der korrespondierende Zeitabschnitt zwischen 15 und 24 Monaten liegen.
Zahlreiche Schuldner machen bei der Kalkulation der Verpflichtungszinsen einen schweren Fehler: Sie setzen sie mit den üblichen Zinssätzen an. Der Bereitstellungszins hat keinen Einfluß auf die üblichen Darlehenszinsen, es sind Mehrkosten. Dabei werden in der Bauphase, in der für die Gewährung des Kredits keine Zinszahlungen erfolgen, überhaupt keine zahlt.
Allerdings haben die regulären Zinssätze keinen Einfluß auf die Ermittlung (oder die Höhe) der Verpflichtungszinsen. Dabei wird nur der noch nicht abgerufene Darlehensbetrag – und hier nur die verbleibenden Monatsmengen auf dem Bankomat. Beispiel einer Kalkulation: Der Darlehensbetrag sollte 200.000 EUR ausmachen.
Der Rückstellungszinssatz beträgt 3% pro Jahr und damit 0,25% pro Jahr. Die Gelder werden fünf Monaten lang nicht abgehoben, zwei davon sind unverzinslich. Dementsprechend sind für die Darlehensrückstellung 3 Monatszinsen zu zahlen. Im Beispiel beträgt der Bereitstellungszins für einen Kalendermonat 500 EUR. Fuer drei Monaten muessten 1500 EUR dementsprechend bezahlt werden.
Wenn das Darlehen in mehreren Schritten in Anspruch genommen wird, ist es nicht umständlicher. Das Lastenheft soll gleichbleibend sein, aber 100.000 EUR werden nun nach fünf Wochen aufgerufen und nur der restliche Teil (100.000) nach weiteren fünf Jahren. In den ersten fünf Lebensmonaten sind für die ausgewiesene Rückstellung 1500 EUR zu zahlen.
In den zweiten fünf Monaten kommen noch einmal EUR 10.000 x 0,25 x 5 hinzu, d.h. 250 x 5, d.h. 1250 E. Der Gesamtzins der Zusage beträgt dementsprechend 2750 EUR (1.500 + 1.250). Inwiefern werden die Zusagezinsen ausgezahlt? Die Zusagezinsen werden in der Regelfall über die mont. Rate ausbezahlt. Sie können die Rate über den ganzen Darlehensverlauf bis zum Ende der Sollzinsenverpflichtung gleichmässig anheben oder die Rückzahlung auslösen.
Zum ersten Beispiel oben: Bei einer Kreditzinsverpflichtung von zehn Jahren (120 Monaten) zum Beispiel würden sich die Monatsraten um 12,50 EUR (1500: 120) erhöht. Eine monatliche Rückzahlung von 500 EUR würde den Rückzahlungsbetrag für den gleichen Zeitpunkt auf 487,50 EUR verringern. Eine solche Ausprägung ist nicht zu befürworten, da dementsprechend erhöhte Normalzinsen längere Zeit zu entrichten wären (da die Tilgungshöhe einen unmittelbaren Einfluß auf die Zinshöhe hat).