Jeder, der auch den Immobilienmarkt beobachtet, weiß, dass auch die Preise immer höher und höher werden. Bankdarlehen haben eine vorbestimmte Laufzeit, aber ein Teil (Immobilien) wandert zumindest in die eigene Tasche. Für die meisten Menschen ist die Investition in Immobilien der größte Aufwand, den sie in ihrem Leben haben. Aber viele fragen sich, was daran so riskant ist, schließlich kann die Immobilie im Notfall wieder verkauft werden, und damit scheint das Problem gelöst zu sein.
Immobilienfinanzierung – eine echte Finanzierungsalternative zu Bankdarlehen
Auch die neuen Eigenkapitalanforderungen für Kreditinstitute, allgemein als Basel III Capital Requirements Regulation I ( „CRR I“) bekannt, betreffen nicht nur den Finanzbereich. Nach dem Modewort der Kreditkrise wurde oft darauf verwiesen, dass die gestiegenen Ansprüche an die Eigenmittelqualität und -ausstattung der Kreditinstitute zu ihrer mangelnden Bereitschaft zur Kreditvergabe führten.
Da Bankkredite in den zentraleuropäischen Wirtschaftsordnungen bisher das dominierende Finanzinstrument waren, betreffen die Belastungen durch die geplante Basel-III-Verordnung daher nicht nur den Finanzbereich, sondern die Gesamtrealwirtschaft. Daher steigt der Bedarf an Finanzierungsoptionen über das klassische Bankkreditgeschäft hinaus. Da die Gesellschaft jedoch keine Banklizenz hat, hat die FMA einen Bußgeldbescheid und eine Unterlassungsverfügung erlassen.
Österreichisches Recht bietet Unternehmen mit Immobilienvermögen eine ganz spezielle Option für die Ausgestaltung von Corporate Bonds. Nach dem TSchVG von 1872 ausgegebene Industrieanleihen können durch das Immobilienvermögen der ausstellenden Firma gedeckt werden. So sind die Obligationäre unmittelbar durch Hypotheken gesichert, was selten und nur durch Ausnahmeregelungen von Grundbuch- und Pfandrecht möglich ist.
Prinzipiell gibt es sowohl die Option, Schuldverschreibungen in Gestalt eines Übernahmeangebots als auch im Rahmen einer Privatplatzierung, d.h. den Kauf nur an ausgesuchte Anleger, auszugeben. Wesentlicher Unterscheidungsmerkmal ist, dass eine Privatplatzierung keine Prospektverpflichtungen nach dem KMG oder dem Börsengesetz aufwirft. Das Besondere an der Teilschuldverschreibung besteht darin, dass die Emittentin die zu begebende Schuldverschreibung mit ihrem Immobilienvermögen verpfänden kann.
Der Gläubigername und die Summe seiner Forderungen müssen nicht wie bei einer Grundschuld in das Kataster eingetragen werden. Es wird nur der gesamte Betrag der Forderungen, für die das Sicherungsrecht begründet ist, und die wichtigsten Vorschriften der Emissionsurkunde der Schuldverschreibungen angegeben. Die Käuferin einer Teilsammelschuldverschreibung erwirbt das Grundpfandrecht im Namen der gesamten Forderungen ohne weitere Grundbucheintragung selbst.
Mit der Abtretung der Teilschuldverschreibung nach pfandrechtlichen Gesichtspunkten geht das Grundpfandrecht auch auf den nachfolgenden Eigentümer über, ebenfalls ohne dass eine separate Grundbucheintragung erforderlich ist. Die Direktbesicherung von Zeichnern einer hypothekarisch gesicherten Teilanleihe bietet den Anlegern einen ähnlichen Anlegerschutz wie der Sicherungspool für Pfandbriefe oder fundierte Bankanleihen.
Es kann auch ein Trustee ernannt werden, der die Inhaber der Anleihen gemeinsam vertritt, und zwar auch dann, wenn kein Gericht einen Trustee bestellt hat. Aus wirtschaftlicher Sicht hat die spezielle Investorensicherheit für die herausgebende Objektgesellschaft den Vorteil, dass sie die Fremdkapitalkosten reduzieren kann, da das am Handel angebotene Wertpapier einen Ertragswert repräsentiert. Ungeachtet all dieser Eigenheiten war die grundpfandrechtlich gesicherte Teilschuldverschreibung bisher ein schattiges Dasein, und es sind nur wenige Beispiele bekannt, in denen von dieser Finanzierungsform Gebrauch gemacht wurde.
Ob die geänderten Marktbedingungen die hypothekenbesicherte Teilschuldverschreibung wieder aus dem Schlaf rufen können, ist offen.